Tax deeds – Zwangsversteigerungen in den USA

Dieser Artikel befasst sich mit Geldanlage. Bitte beachte unseren Hinweis zu Finanzthemen.

Im letzen Investmentartikel zu den USA haben wir uns damit beschäftigt, wie man Geld mit säumigen Grundsteuern verdient, den sogenannten Tax Liens.

Das Gegenstück hierzu sind die sogenannten Tax Deeds.

Während man bei den Tax Liens hauptsächlich darauf aus ist, eine recht gute Rendite auf ein mit einer Immobilie als Sicherheit belegtes Investment zu erhalten, is man beim Tax Deed darauf aus, die Immobilie selbst zu einem äußerst günstigen Preis zu erwerben.

In der Praxis funktioniert das so, dass ein County (eine Gemeinde eines Bundesstaats) immer dann, wenn die Grundsteuern für eine Immobilie für eine gewisse Zeit nicht bezahlt wurden, das Objekt zur Versteigerung ausruft.

Das passiert in vielen Counties noch ganz klassisch, in dem sich alle interessierten Bieter zum ausgerufenen Zeitpunkt auf den Treppenstufen des örtlichen Gerichtsgebäudes versammeln und dort ihre Gebote in einer Versteigerung abgeben, immer mehr Counties gehen aber inzwischen dazu über diese Versteigerungen auch online durchzuführen.

Während die Onlineversteigerungen natürlich den Vorteil haben, dass man bequem vom Laptop oder Telefon daran teilnehmen kann, liegt der Nachteil in der stärkeren Konkurrenz, da mehr Bieter zwischendurch von Unterwegs oder vom heimischen Sofa mitbieten, als sich auf den Weg zu den Gerichtstreppen einer weit entfernten Stadt gemacht hätten. In den Counties, in denen es noch keine Onlineversteigerungen gibt, kann es nämlich mit etwas Glück und schlechtem Wetter passieren, dass man ganz alleine an der Treppe steht und das einzige Gebot abgibt, was in der Mehrzahl der Bundesstaaten aus gerade den offenen Steuern und den anfallenden Gebühren für die Übertragung besteht. Einige Bundesstaaten haben jedoch ein höheres Mindestgebot, z.B. 10, 30 oder 50 Prozent der letzten Bewertung der Immobilie, was aber immer noch ein gutes Schnäppchen sein kann. Einige Bundesstaaten veröffentlichen das Mindestgebot vorher in den Auktionsdetails, bei anderen erfährt man erst auf den Gerichtstreppen den Betrag, bzw.bei der Online Auktion nach Ablauf, ob dieser Überschritten wurde (sogenannte „Reserve“).

Während man bei Tax Liens relativ entspannt bieten kann, braucht es bei den Tax Deeds eine besonders genaue Recherche, damit man nicht auf eine Schrottimmobilie bietet

Neben den fälligen Grundsteuern des Counties können nämlich auch andere Regierungsstellen sowie private Personen/Unternehmen Grundpfandrechte (liens) auf der Immobilie liegen haben, und nicht in jedem Staat werden diese bei der Versteigerung auch aus dem Grundbuch entfernt.

Liens die immer auf der Immobilie liegen bleiben sind solche des Bundesfinanzamts IRS. Diese sollte man unbedingt vorab recherchieren, da sich sonst ein sehr niedriges Einstiegsgebot als Falle für das eigene Kapital auftut. Man hat so vielleicht für $35,000 eine Immobilie im Wert von $100,000 ersteigert, was noch ein guter Deal wäre, entdeckt dann aber $50,000 Steuerschulden bei der IRS auf der Immobilie, die man dann als neuer Besitzer auslösen darf. Damit sinkt die Marge auf $15,000 was wiederum nicht wirklich attraktiv ist.

Liens die meist getilgt werden, sind Hypotheken von Banken auf die Immobilie. Hier funktioniert es so, dass nachdem das County und der Bundesstaat alle bei sich fälligen Steuern und Strafen kassiert hat, geht der Rest des Gebotsbetrags an die Bank, bis die Hypothek beglichen ist oder das Geld aufgebraucht ist. Bleibt nach begleichen aller Liens Geld übrig, bekommt dies der letzte Eigentümer.

Hat man jetzt das Höchstgebot abgegeben ist es Zeit zu bezahlen, und zwar sofort.

Bei den Versteigerungen am Gericht ist direkt Bar oder per von der Bank bestätigten Scheck zu bezahlen. Manche Gerichte erlauben sogar nicht einmal, das Gebäude zu verlassen um die Zahlung zu organisieren. Man hat also entweder viel Bargeld dabei oder eine große Zahl an Bankschecks. Einige Bundesstaaten akzeptieren eine Anzahlung und den Rest innerhalb weniger Tage.

Bei den Onlineversteigerungen muss man vorab oft einen hohen Prozentsatz vorab als Kaution hinterlegen um mitbieten zu dürfen. Ist man nicht erfolgreich gibt es diese Kaution zwar zurück, meist vergehen aber einige Wochen. Gerade wenn man auf mehrere Objekte an unterschiedlichen Orten bieten will, kann das zwischenzeitlich die persönliche Liquidität stark beeinflussen.

Direkt nach der Zahlung beginnt in den meisten Bundesstaaten die sogenannte „Redemption Period“ (Auslösezeitraum) an zu laufen.

Diese kann wenige Wochen aber auch mehrere Jahre betragen. Innerhalb dieser Zeit befindet sich die Immobilie in einem Schwebezustand, in dem der ehemalige Besitzer das Höchstgebot und einen zusätzlichen Strafzins auftreiben kann und damit die Immobilienversteigerung rückgängig machen kann. Der Höchstbieter bekommt also sein Geld wieder (und einen Zins), die Immobilie ist dann aber wieder weg. Gerade in dieser Redemption Period sollte man alle Arten von Renovierungen pausieren, denn diese gehen dann – in der Regel ohne finanziellen Ausgleich – zu Gunsten des ehemaligen Inhabers.

In allen Bundesstaaten hat zusätzlich auch die IRS eine Redemption Period, die entweder parallel zu der des ehemaligen Inhabers verläuft oder sich daran anschließt. Macht die IRS von ihrem Recht Gebrauch, bekommt der Bieter das Geld für das Höchstgebot, allerdings ohne Zins, vom Finanzamt zurück und der Staat kassiert die Immobilie ein.

Hat man mit Zittern die Redemption Periods überstanden, kann man sich um einen sogenannten „Clean Title“ kümmern.

Die meisten Bundesstaaten versteigern nämlich nur die Eigentumsrechte, die sie aktuell bei sich gelistet haben „gekauft wie gesehen“. Dabei wird von den Counties nicht geprüft, ob noch ein anderer irgendwelche Rechte aus der Vergangenheit hat, die über die Jahre nicht mit übertragen wurden. Das können z.B. Zugangs- oder Zufahrtsrechte, Nießbrauch, Rechte zum Abbau unterirdischer Bodenschätze, etc. sein. Um hier das Grundbuch aufzuräumen, muss ein Gerichtsverfahren eröffnet werden, wo das Gericht dann alle ehemaligen Besitzer und Rechteinhaber dazu auffordert (oder es versucht) ihre Rechte geltend zu machen, und wenn diese sich nicht melden, diese Rechte aus dem Grundbuch entfernt werden.

Da so ein Prozess langwierig und teuer werden kann, weil z.B. irgendwelche Nießbrauchrechte mehrfach vererbt wurden und der Erbe postalisch nicht auffindbar ist, sollte man bereits vor dem Bieten auf eine Immobilie sich das Grundbuch genau anschauen, ob es dort abenteuerliche Einträge gibt und die Kosten um diese aufzuräumen beim Maximalgebot berücksichtigen.

Nach erfolgreichem Gebot, aussitzen der Redemption Period und reinigen des Grundbuchs ist man dann endlich Besitzer der Immobilie.

Wie bei Tax Liens kann man in einem großen Teil der Bundesstaaten nur als US Person Tax Deeds ersteigern. Also ist man entweder ein US Staatsbürger, Green Card Holder, hat anderweitig seinen Hauptsteuerwohnsitz in den USA oder nutzt eine (C) Corporation als Zwischenschritt. Letzteres kann steuerlich sowieso zu empfehlen sein.

Wenn du dich für das Investment in Tax Deeds interessierst, und z.B. dafür eine US Corporation brauchst, melde dich gerne bei mir.